Die niedrigen Zinsen für Kreditverträge führen dazu, dass viele Kreditnehmer ihre bestehenden Verträge überprüfen. Oft stellen sie dabei fest, dass sie aktuell viel niedrigere Zinsen zahlen müssten. Aber kommt man aus einem Darlehensvertrag überhaupt heraus? Stimmt es, dass es auch bei Kreditverträgen ein Widerrufsrecht gibt? Wie kann man einen Darlehensvertrag vorzeitig beenden und was ist mit der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung?
» Widerrufsrecht bei Kreditverträgen
» Laufzeit, Umschuldung, Zinsbindung & Restschuld
» So gehen Sie beim Widerruf eines Kreditvertrages richtig vor
» Online Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung
» Aktuelle Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung
» 3 wichtige Fragen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung
» So finden Sie den richtigen Anwalt
Gibt es ein Widerrufsrecht bei Kreditverträgen, wie kann man einen Kredit widerrufen?
Das Widerrufsrecht kennen viele Internetnutzer nur aus dem Bereich Onlineshopping. Aber auch bei Verbraucherkreditverträgen (bzw. Verbraucherdarlehensverträgen, wie es im BGB heißt) - umgangssprachlich Immobilienkredit - kann der Kreditnehmer den Kredit widerrrufen. Das ist geregelt in § 495 BGB
Voraussetzung: Verbraucherkreditvertag
Wichtig ist, dass es sich um einen so genannten Verbraucherkreditvertrag handelt. § 491 BGB definiert, was ein Verbraucherkreditvertrag bzw. ein Verbraucherdarlehensvertrag überhaupt ist:
§ 491 BGB: Die Vorschriften dieses Kapitels gelten für entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer (Verbraucherdarlehensvertrag).
Dann folgt ein Verweis auf die zahlreichen und teilweise nicht so leicht zu verstehenden Ausnahmen in § 491 Absatz 2 und 3 BGB sowie in den §§ 503 bis 505
Wichtig ist, dass der Kreditvertrag:
- Bei einem Unternehmen (also etwa einer Bank) abgeschlossen wurde
- Der Kreditnehmer den Vertrag zu privaten Zwecken erhält. Der wichtigste Anwendungsbereich ist hier ein Kredit zum privaten Kauf eines Grundstücks oder beim privaten Hausbau. Unternehmenskredite fallen nicht unter diese Vorschrift.
Laufzeit, Umschuldung, Zinsbindung und Restschuld
Bevor wir die rechtliche Seite näher beleuchten, sollten einige wichtige Begriffe im Zusammenhang mit Kreditverträgen allgemein und Immobilienkrediten im Besonderen geklärt werden.
Restschuld: Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Laufzeit eines Kredits noch an den Kreditgeber zurückgezahlt werden muss. Hier gibt es wieder verschiedenen Möglichkeiten: In manchen Kreditverträgen ist vereinbart, dass man die Anleihe ablösen kann. Das bedeutet die Restschuld kann mit einem mal zurück gezahlt werden. Der Kreditnehmer muss also über einen größeren Geldbetrag verfügen, um die Verbindlichkeiten bei der Bank auf einen Schlag zurück zu zahlen.
Ablösen wegen Erbschaft oder Lottogewinn: Wird geerbt, ist die erste Überlegung oft, einen bestehenden Kredit abzulösen. Auch hier ist es aber so, dass allein die Tatsache, dass Sie eine Erbschaft gemacht oder im Lotto gewonnen haben kein Grund ist, den Kreditvertrag mit der Bank einseitig zu kündigen. Auch hier müssen Sie mit der Bank verhandeln, was bedeutet dass die sich die Bank den Zinsverlust durch das vorzeitige Ablösen des Kredites zumindest zum Teil bezahlen lässt. Hinzu kommen in einigen Fällen auch Bearbeitungsgebühren.
Laufzeit und Zinsbindung: Kreditverträge werden in den meisten Fällen über eine feste Laufzeit geschlossen. Im Rahmen dieser Laufzeit (etwa 5 oder 10 Jahre) vereinbart die Bank mit dem Kreditnehmern einen festen Zinssatz. Der Kreditnehmer hat hier also Gewissheit, dass die Zinsen während der Laufzeit des Vertrages nicht steigen. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ist die Kreditsumme nach 5 oder 10 Jahren noch nicht abbezahlt. Der Betrag, der nach der Laufzeit übrig bleibt, ist die so genannte Restschuld.
Anschlusskredit: In vielen Fällen (vor allem bei einer teuren Baufinanzierung) ist dem Kreditnehmer die Rückzahlung der Restschuld auf einen Schlag nicht möglich. Dann muss nach Ende der Laufzeit des ersten Kreditvertrages eine so genannte Anschlussfinanzierung gesucht werden. Hier wird dann ein neuer Kreditvertrag über die Restsumme abgeschlossen, möglichst zu günstigen Zinsen als der ursprüngliche Immobilienkredit. Der erste Kreditvertrag muss nicht gekündigt werden, sondern läuft mit Ende der Zinsbindung aus. Laufzeit und Zinssätze für den Anschlusskredit müssen dann neu verhandelt werden.
Umschuldungskredit: Beim Umschuldungskredit geht es darum, einen bestehenden Kreditvertrag abzulösen. Die Gründe für den den Abschluss eines neuen Umschuldungskredits können vielfältig sein sind meist die aktuell niedrigen Zinsen für Kreditverträge. Wenn Sie vor 5 Jahren einen Baukredit mit einer Zinsfestschreibung von 5,5% effektivem Jahreszins abgeschlossen haben, heute einen vergleichbaren Neukredit aufgrund der Niedrigzinspolitik aber für 2,9 % effektivem Jahreszins erhalten würden, kann das schnell einen Zinsunterschied von mehreren zehntausend Euro ausmachen. Es gibt aber kein allgemeines Recht, einen Kreditvertrag oder Immobilienkredit nur deshalb umzuschulden, weil sich die Marktzinsen geändert haben. Hier ist der Kreditnehmer immer auf die Zustimmung der beteiligten Bank angewiesen. Und diese macht diese Zustimmung in der Regel von der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung abhängig.
Die einzige Variante, preiswert einen Immobilienkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen und einen sehr viel günstigeren Umschuldungskredit abzuschließen ist es, den Kredit zu widerrufen.
Vorzeitiges Ablösen oder Widerruf des Kreditvertrages gegenüber der Bank: So gehen Sie richtig vor!
Wenn Sie einen Kredit ablösen oder kündigen wollen, müssen wir zwei Fälle unterscheiden:
1. Sie wollen den Kredit kündigen oder vorzeitig ablösen:
Die meisten neueren Verträge können jederzeit gekündigt werden. Bei einem Darlehensvertrag vor 2010 gab es oft Mindestlaufzeiten von 6 Monaten und Kündigungsfristen von 3 Monaten. Oft fallen für eine Kündigung aber hohe zusätzliche Kosten an.
Hier sollten Sie zunächst prüfen, ob Sie entsprechende Sonderzahlungen im Kreditvertrag vereinbart haben. Bei Immobilienverträgen zur Baufinanzierung (Hausbau und Grundstückskauf) wird häufig die Möglichkeit geboten, eine Sondertilgung von 10% der Kreditsumme pro Jahr vorzunehmen. Dadurch verringert sich die Restschuld des Kredits und es fallen über die gesamte Laufzeit des Kredits weniger Zinsen an.
Wenn Sie einen höheren Betrag vorzeitig tilgen wollen oder vorzeitig den gesamten Kredit ablösen wollen, ist aber fast immer eine Art "Gebühr", die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung, vereinbart, die Sie an die Bank zahlen müssen. Diese sichert sich so gegen die dann fehlenden Zinseinnahmen ab. Diese fallen ja weg, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen.
In der Praxis merken die Kreditnehmer beim Berechnen der Vorfälligkeitsentschädigungshöhe dann aber häufig, dass sich eine Umschuldung oder das vorzeitige Ablösen des Kredits gar nicht lohnt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist oft so hoch angesetzt, dass es keinen finanziellen Vorteil bringt, den Kredit zu kündigen oder wie es juristisch korrekt heißt "abzulösen".
Ob sich eine Umschuldung oder das vorzeitige Ablösen des Kredits lohnt, hängt von vielen Faktoren ab: Eine Rolle spielen Laufzeit, Zinshöhe und Zinsfestschreibung, Verwaltungskosten oder die Möglichkeit von Sondertilgungen. Sie können die Höhe mit unseren Vorfälligkeitsentschädigungsrechner selbst berechnen.
2. Sie haben einen Verbraucherkreditvertrag geschlossen und wollen den Vertrag widerrufen:
Hat die Bank eine falsche Belehrung verwendet, können Sie den Kreditvertrag auch noch Jahre später OHNE VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG widerrufen.
Es gibt einige - allerdings nicht repräsentative - Schätzungen von Juristen und Verbraucherschützern, die davon ausgehen, dass die Hälfte oder sogar 2/3 der Widerrufsbelehrungen, die seit dem Jahr 2002 einem Darlehensvertrag beigefügt sind, Fehler enthalten. Dies betrifft insbesondere Widerrufsbelehrungen aus den Jahren 2002 bis 2011. Häufige Fehler finden sich bei der Formulierung des Beginns der Widerrufsfrist sowie bei den zwingend vorgeschriebenen gesonderten Hinweisen aus der Musterwiderrufsbelehrung für schriftlich abzuschließende Verträge.
Hier bestehen gute Chancen, dass Sie Ihren Kreditvertrag widerrufen können, ohne die oft sehr teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Sie können also widerrufen und können den Kredit ablösen oder umschulden.
Gibt es Urteile zu Widerruf von Kreditverträgen?
Ja. Nach zahlreichen untergerichtlichen Entscheidungen hat sich der BGH (XI ZR 33/08) 2009 mit dieser Frage befasst und die Rechte der Bankkunden gegenüber den Banken gestärkt. In diesem Verfahren ging es konkret um die Frage, ob das Widerrufsrecht auch länger als 14 Tage bestehen kann. Und zwar dann, wenn bei der Beratung oder durch die Widerrufsbelehrung der Bank der Eindruck erweckt wird, die Widerrufsfrist beginnt schon dann zu laufen, wenn dem Vertragspartner für das Darlehen eine Belehrung zugesendet wird.
Das ist aber falsch. Die Widerrufsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Kunde über das Widerrufsrecht korrekt und schriftlich (insbesondere unter Nutzung der amtlichen Vorlage der BGB-InfoV) informiert wurde UND ihm die vollständigen Kreditunterlagen in Schriftform zugegangen sind.
Viele Widerrufsbelehrungen der Banken waren vor allem bei der Frage der Schriftform und des Beginns der Widerruffrist jahrelang falsch und unvollständig.
Hier die Aktenzeichen wichtiger Urteile, die in diesem Zusammenhang ergangen sind:
- Stuttgart Az.: 6 O 332/13
- LG Hamburg Az.: 302 O 159/13
- OLG Brandenburg, Az.: 4 U 64/12
- LG Berlin Az.: 38 O 358/10
- OLG Köln Az.: 13 U 217/11
Urteile oder gerichtliche Beschlüsse ergingen dabei gegen eine Reihe von Kreditgebern, beispielsweise gegen:
- DSL Bank
- Hamburger Sparkasse
- BW Bank
- Sparkasse Köln Bonn
- DKB
- Citibank Privatkunden AG
- Landesbank Hessen-Thüringen
- Mittelbrandenburgische Sparkasse
- Santander Consumer Bank AG
- Sparkasse Essen
- Sparkasse Heidelberg
Das bedeutet, dass Sie als Kreditnehmer bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung auch Jahre später den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen und ablösen können!
Bei Streitigkeiten kommt es nach Aussagen spezialisierter Rechtsanwälte in den meisten Fällen gar nicht zu einem Gerichtsverfahren. Anfangs wehren sich die Kreditgeber zwar mit Händen, Füßen und Anwälten gegen den Widerruf. Aufgrund der oft klaren Rechtslage haben sie aber keine Interesse an einer hohen Anzahl von Prozessen.
Können auch Immobilienkredite der KfW widerrufen werden?
Oft sind Immobilienkredite in zwei Kredite geteilt: Ein Kredit wird direkt von Ihrer Bank vergeben, ein zweiter Kredit wurde über die finanzierende Bank bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) abgeschlossen. Hier stellt sich die Frage, ob auch der KfW-Kredit widerrufen werden kann. Bisher sind zum Widerruf eines KfW Kreditvertrages noch keine Urteile bekannt. Es gibt aber – so die Ansicht vieler mit dem Thema spezialisierter Rechtsanwälte – rechtlich keinen Unterschied, ob die Zahlungen an die eigene Bank oder die KfW-Bank gehen.
Wenn die Widerrufsbekehrung des KfW-Kredits falsch ist, kann nach Ansicht vieler Juristen auch dieser Immobilienkredit gekündigt werden.
Online Rechner: Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Beim vorzeitigen Ablösen von Hypotheken - Krediten zeigen Banken oft ihr ganzes Können, wenn es darum geht, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Das ist verständlich, denn hier geht es oft um Tausende oder Zehntausende Euro, die der Kreditnehmer aber nur ungern zahlen will.
Leider ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ziemlich kompliziert. Auch wenn die meisten Berechnungen der Banken korrekt sind, gibt es an diesem Punkt oft Streit mit dem Kreditnehmer. Viele Kunden sind bei der Überprüfung der Berechnung ihrer Banken auf die Hilfe fachkundiger Stellen wie Verbraucherzentralen angewiesen.
Ein gutes Hilfsmittel zur Überprüfung sind aber auch kostenlose Online Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. Alles was Sie benötigen, sind Ihre Kreditunterlagen, um die erforderlichen Daten in den Rechner einzugeben. Berechnen Sie die mögliche Vorfälligkeitsentschädigunghöhe, die Ihre Bank berechnet, wenn Sie den Kredit ablösen, einfach & schnell mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.
Neue Entwicklungen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Die Verbraucherzentralen haben neben den spezialisierten Anwälten ebenfalls häufig mit Fragen der Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung zu tun.
In einer Untersuchung von 3000 Fällen haben die Verbraucherzentralen festgestellt, dass:
- Bei 20% der geprüften Verträge betrugen die Mehrkosten ca. 20%
- Bei ca.40 % der Verträge eine deutliche Differenz von bis zu 10% Mehrkosten von den Bankkunden verlangt wird.
- Bei 12 % der Verträge verlangten die Banken sogar bis zu 30% höhere Vorfälligkeitsentschädigungen als dies die Verbraucherschützer für gerechtfertigt hielten.
Interessant ist auch die Darstellung der Verbraucherzentralen, dass die durchschnittliche Vorfälligkeitsentschädigungshöhe 2007 bei ca. 4 % der Restsumme lag, im Jahr 2013 aber schon bei satten 11 %. Das sind bei Immobilienverträgen dann häufig mehrere Tausend oder Zehntausende Euro. Aus diesem Grund fordern die Verbraucherschützer aktuell, dass diese Zusatzgebühren bei der vorzeitigen Ablösung eines Kredits begrenzt werden sollen.
Die Forderung der Verbraucherschützer:
Maximal 5% Vorfälligkeitsentschädigung müssen genügen!
Dies würde aber, wenn es umgesetzt wird, bestehende Verträge nicht betreffen, sondern nur für Neuverträge gelten. Kunden, die Ihren Kreditvertrag kündigen oder widerrufen wollen, ohne zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen, wird der Gang zu einem spezialisierten Anwalt nicht erspart bleiben.
Vorsicht beim vorschnellen Widerruf des Immobilienkredits: Banken mauern bei Umschuldungskrediten
Trotz der oft klaren Rechtslage ist aber Vorsicht geboten, wenn Sie Ihren Kredit widerrufen wollen. Nach dem Widerruf müssen Sie den alten Kredit ablösen bzw. umschulden. Sie benötigen dafür also einen Umschuldungskredit, entweder bei Ihrer bisherigen oder bei einer neuen Bank.
Wie Verbraucherschützer berichten, weigern sich einige Banken aber, einen Umschuldungskredit zu bewilligen, wenn dieser dafür genutzt werden soll, einen widerrufenen Immobilienkredit abzulösen. Im Ergebnis läuft das dann oft auf ein Aushebeln des eigentlich zustehenden Widerrufsrechts hinaus.
Viele Banken arbeiten natürlich auch mit Kreditnehmern zusammen, die einen Umschuldungskredit für ihre Immobilie benötigen. Als Kunde sollten Sie aber, bevor Sie Ihren alten Vertrag widerrufen, tatsächlich ein verbindliches Angebot einer anderen Bank vorliegen haben.
Sie sollten sich hier unbedingt anwaltlich beraten lassen, da spezialisierte Kanzleien auch zu diesem Thema Erfahrungen haben.
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Drei Wichtige Fragen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung
Kann ich auch eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zurückfordern?
Ja, wenn die Bank eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet hat. Dann können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Ablösen des Kredits auch dann zurück verlangen, wenn Sie diese bereits gezahlt haben.
Kann ich meinen Kreditvertrag auch ohne Anwalt widerrufen und die Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?
Grundsätzlich ja, es gibt hier keinen Anwaltszwang. Ohne Anwalt anzutreten kann aber aus mehreren Punkten in die Hose gehen:
- Es geht um viel Geld: Je nach Höhe des Kreditvertrages, des Zinssatzes und der Restsumme kann die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe leicht bei 50.000 Euro oder mehr liegen.
- Viele Kreditnehmer haben für den Grundstückskauf, den Bau und die Finanzierung ohnehin eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen. Diese übernimmt dann die Anwaltskosten.
- Alle Banken haben Anwälte: Da diese natürlich nicht freiwillig auf Geld verzichten, werden Sie ohne anwaltliche Vertretung keine Chancen haben, die Sache gütlich und ohne langwieriges Gerichtsverfahren zu regeln.
- Spätestens vor Gericht benötigen Sie ohnehin einen Anwalt: Wenn Sie vorher ohne Anwalt in Verhandlung getreten sind, kann es sein, dass Sie hier bereits unabsichtlich Fehler gemacht haben. Diese Fehler können dazu führen, dass Sie den Prozess verlieren, obwohl Sie im Recht sind.
Wie finde ich den richtigen Anwalt für die Kündigung, Widerruf und Ablösen meines Kreditvertrages?
- Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben, holen Sie vor der Beauftragung eines Anwalts eine Deckungszusage bei Ihrer Versicherung ein.
- Achten Sie darauf, dass die Kanzlei den Schwerpunkt "Widerruf Kreditvertrag" nicht bloß auf der Website zu stehen hat. Fragen Sie nach Referenzen oder der Anzahl bereits bearbeiteter Fälle.
- Achten Sie unbedingt darauf, dass die Kanzlei, die Sie beauftragen wollen, auf den Bereich Widerruf von Kreditverträgen und Vorfälligkeitsentschädigung spezialisiert ist. Es gibt hier zahlreiche rechtliche Fallstricke, die ein Allgemeinanwalt oder ein Arbeitsrechtlicher in der Regel nicht vollständig überblicken können.
- Fragen Sie vor der Beauftragung nach den Kosten. In der Regel wird der Anwalt nach der gesetzlichen Vergütung abrechnen. Es kann aber zumindest für die außergerichtliche Vertretung auch eine Pauschale oder eine Stundensatzvereinbarung getroffen werden. Eine gute Kanzlei wird Sie vorher über die Kosten aufklären.
Praxis-Tipp:
Es gibt im Bereich "Widerruf und Ablösen von Kreditverträgen" spezialisierte Kanzleien, die als Service für Neumandanten die Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung einholen. Einige Kanzleien bieten zudem eine Ersteinschätzung bezüglich der Widerrufsbelehrung aus dem Kreditvertrag als preiswerte Erstberatung an.
Klicken Sie einfach auf das Formularfeld und kopieren Sie sich den Link heraus.
Sören Siebert ist Rechtsanwalt mit Kanzleien in Berlin und Potsdam.
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